0 unit Rp 0.00 Checkout

Skema Investasi SkPR Griya Investa

Aqad Musyarakah Mutanaqishah

Syirkah Kepemilikan Rumah (SkPR) adalah sebuah bentuk syirkah di antara beberapa pemilik modal dalam rangka mendapatkan keuntungan atas rumah itu dan pemilikan oleh salah satu dari mereka, dengan melakukan pembelian secara bertahap. Aqad syirkah sekaligus aqad pembelian secara bertahap ini merupakan salah satu bentuk multi aqad (hybrid contract) yang diistilahkan dengan aqad musyarakah mutanaqishah. Aqad ini merupakan sebuah ijtihad para ulama dalam muamalah jual beli. Walau tidak pernah dilakukan pada zaman Nabi SAW, aqad ini mubah dilakukan karena tidak ada kaidah muamalah yang dilarang secara syar'i. Sebagai panduan dalam melaksanakan aqad ini, Dewan Syari'ah Nasional telah mengeluarkan fatwa tentang musyarakah mutanaqishah. Fatwa ini bisa dilihat pada bagian sisipan artikel ini, atau dapat juga didownload di website ini.

Pada aqad musyarakah mutanaqishah rumah diperjual belikan antara sesama investor pada rumah itu. Salah satu investor akan diberi hak (sekaligus kewajiban) untuk membeli porsi kepemilikan di rumah itu secara bertahap. Investor seperti ini kita istilahkan dengan investor pembeli atau cukup disebut pembeli saja. Adapun investor lainnya diwajibkan untuk menjual porsi kepemilikan mereka kepada pembeli. Investor yang bukan pembeli ini kit sebut dengan investor penjual atau cukup disebut investor saja.

Beberapa ketentuan didalam aqad SKPR ini adalah:

  1. Harga jual dan harga sewa rumah ditentukan saat terjadi aqad dengan nilai yang mempertimbangkan keuntungan yang disepakati oleh para syarik
  2. Harga jual dan harga sewa bisa berubah sesuai kesepakatan dan kondisi perekonomian saat itu
  3. Selama rumah masih menjadi milik bersama, rumah hanya boleh ditempati oleh orang yang menyewanya
  4. Penyewa boleh siapa saja, tapi akan diprioritaskan untuk investor yang berperan sebagai pembeli
  5. Tanggung jawab terhadap kerugian yang terjadi pada rumah ditanggung oleh semua anggota syirkah

 

Penyelesaian Gagal Bayar

  1. Aqad musyarakah mutanaqishah ditanyakan berakhir jika pembeli mengalami gagal bayar, yaitu tiga bulan berturut-turut tidak bisa meneruskan pembelian
  2. Saat terjadi gagal bayar, pembeli kehilangan haknya sebagai orang yang bisa mengakuisisi rumah untuk tujuan memiliki. Ia hanya bisa menjadi investor biasa. Selanjutnya akan dicari pembeli baru untuk rumah itu.
  3. Dana akuisisi yang dibayarkan oleh pembeli lama (yang mengalami gagal bayar) akan dihitung sebagai porsi penyertaan modalnya. Ia dapat menarik dananya dengan cara menjual porsinya kepada investor lain, termasuk pada pembeli baru.
  4. Tiga bulan berturut-turut seorang penyewa tidak bisa membayar sewa rumah, maka ia harus mengosongkan rumah dengan kewajiban membayar sewa yang belum dibayarkan

 

Aturan Ketelatan Pembayaran

Jika terjadi ketelatan pembayaran cicilan, tidak ada denda yang harus dibayar oleh pembeli. Meskipun demikian, jumlah hari keterlambatan demi keterlambatan itu akan diakumulasi. Jika akumulasi keterlambatan telah mencapai 30 hari, maka akumulasi itu dikonversi menjadi hutang cicilan yang harus dibayarkan. Sehingga akan ada 1 bulan dimana pembeli diharuskan membayar cicilan sebanyak 2 kali (cicilan ganda). Ini membuat total waktu pelunasan menjadi lebih singkat. Misalnya pada rumah dengan tenor 120 bulan terjadi kewajiban pembayaran cicilan ganda sebanyak 1 kali. Maka tenor rumah itu akan menjadi 119 bulan saja.

 

Pelunasan Pembelian

Setelah porsi kepemilikan si pembeli di rumah itu mencapai 100%, rumah akan menjadi milik si pembeli sepenuhnya. Dengan demikian, tidak ada lagi yang harus ia bayarkan kepada syirkah.

Kapanpun pembeli bisa mempercepat pembelian tanpa harus terikat dengan tenor yang disepakati semula. Hanyasaja jika untuk melakukan pelunasan dipercepat, aqad dibuat aqad baru untuk menentukan harga baru terhadap nilai akuisisi yang harus dibayarkan. Percepatan pembelian akan membuat harga akuisisi menjadi lebih murah, karena uang sewa yang dibayarkan terbatas sampai waktu saat pelunasan dipercepat itu. 

 

Paramater Investasi

Sebelum memutuskan bergabung, investor akan diberitahukan sejumlah nilai penting terkait rumah yang akan ia investasi, yaitu:

1. Dana kebutuhan investasi

Ini merupakan dana yang dibutuhkan dari investor. Dana ini dihitung dari total kebutuhan harga untuk membangun rumah dikurangi dana awal dari pembeli. Hal ini dijelaskan lebih detil pada pada pembahasan berikutnya.

2. Profit rate

Ini merupakan perbandingan antara laba dan modal yang akan didapatkan setiap bulan. Nilai ini akan memberikan gambaran keuntungan yang didapat investor dengan berinvestasi pada rumah ini. Profit rate akan dijelaskan lebih lanjut pada pembahasan mendatang.

3. Tenor

Ini merupakan jangka waktu rumah dicicil dalam hitungan bulan.

Nilai-nilai di atas dapat terlihat pada setiap rumah yang ditawarkan di website Griya Investa untuk mengajak investor berinvestasi. Dengan investor membeli unit investasi pada rumah ini, ia dianggap telah sepakat dengan aturan SkPR Griya Investa serta nilai-nilai ini.

 

Penentuan Kebutuhan Investasi

Peran developer pada skema SkPR ini bukanlah sebagai penjual rumah, melainkan memiliki peran dalam 2 hal:

  1. Menjual tanah kavlingan
  2. Memberikan jasa konstruksi

Developer disebut bukan sebagai penjual rumah, karena hanya 2 komponen itu yang dijual oleh developer. Adapun dana untuk pembelian material bangunan berasal dari dana syirkah. Dengan demikian, untuk bisa membangun rumah syirkah harus menyediakan dana yang terdiri atas:

  1. Harga kavling
  2. Jasa konstruksi
  3. Dana material bangunan

Sehingga total kebutuhan dana investasi adalah sebesar:

               kebutuhan Investasi = Harga kavling + Jasa konstruksi + Dana material bangunan

 

Adapun dana investasi yang akan didapatkan dari investor lain (investor yang bukan pembeli), adalah sejumlah total kebutuhan investasi dikurangi dana investasi awal yang disetorkan oleh pembeli. Dana investasi awal ini mirip dengan konsep DP (down payment) pada sistem KPR, dengan sejumlah perbedaan signfikan.

 

Unit Investasi

Berinvestasi di Griya Investa berarti menjadi anggota syirkah satu atau beberapa rumah. Untuk menjadi anggota dilakukan dengan membeli unit investasi pada rumah tersebut. Unit investasi merupakan satuan kepemilikan yang menentukan porsi kepemilikan investor pada sebuah rumah. Jumlah unit investasi pada sebuah rumah ditentukan oleh kebutuhan dana investasi untuk membangun rumah itu. Nilai awal setiap unit investasi adalah seharga Rp 100.000,00. Jadi, jika sebuah rumah butuh dana investasi sebesar Rp 150.000.000,00, maka jumlah unit investasi yang bisa dibeli oleh investor adalah sejumlah 1500 buah (yaitu Rp 150.000.000,00 / Rp 100.000,00). Nilai unit akan berubah sesuai dengan pengembalian dana investor terkait perkembangan cicilan rumah itu.

 

Contoh kasus

Misalnya kebutuhan investasi adalah sebesar Rp 200.000.000,00. Pembeli sanggup menyediakan investasi awal sebesar Rp 30.000.000,00. Maka total dana yang masih dibutuhkan dari investor lain adalah sebesar Rp 170.000.000,00. Dengan demikan jumlah total unit yang akan ditawarkan pada investor adalah sebanyak Rp 170.000.000,00 / Rp 100.000,00, yaitu sebanyak 1700 unit.

 

Mekanisme Bagi Hasil

Bagi hasil yang diterima oleh para investor didapatkan dari cicilan bulan pembeli setelah terlebih dahulu dikurangi dengan jasa penagihan untuk pengelola. Misalnya cicilan bulanan sebesar Rp 3.000.000,00 dan jasa penagihan untuk pengelola sebesar Rp 200.000,00. Maka, setiap bulan para investor akan mendapatkan dana sebesar Rp 2.800.000,00. Dana itu akan dibagikan secara proporsional pada semua investor sesuai porsi kepemilikan masing-masing (tentunya dengan mengecualikan investor yang juga berperan sebagai pembeli). Nilai ini akan terus diterima sampai akhir masa cicilan, atau sampai porsi kepemilikan investor menjadi nol (misalnya dengan menjual seluruh unit investasinya ke investor lain).

 

Profit Rate

Profit rate adalah perbandingan antara laba dan sisa modal pada bulan tertentu. Misalnya pada bulan Januari 2015 nilai investasi Anda 1 juta, yang dengan investasi itu Anda mendapat laba 15 ribu di akhir bulan, maka profit Anda pada bulan itu adalah 1,5% (Rp 15.000,00 / Rp 1.000.000,00). Cara perhitungan profit rate seperti ini sangat sederhana, karena kasusnya hanya untuk 1 bulan.

Pada bagi hasil Griya Investa, pencairan atas investasi di sebuah rumah dibagikan setiap bulan, bukan hanya 1 bulan. Sehingga profit rate pada investasi SkPR Griya investa haruslah berupa nilai perbandingan yang terjamin proporsional antara laba dan modal efektif di setiap bulan. Perhatikan contoh kasus berikut:

 

Contoh kasus
Misalnya rumah dibeli secara syirkah dengan dana investasi 200 juta. Cicilan setiap bulan yang harus dibayar pembeli sebesar 4 juta selama 100 bulan. Ini berarti total dana cicilan yang akan diterima adalah sebesar 400 juta (4 juta x 100 bulan). Artinya ada total laba sebesar 200 juta yang diterima secara bertahap selama 100 bulan. Maka berapakah profit rate yang diterima investor setiap bulan?

Pada sistem IT Griya Investa, nilai profit rate ini didapatkan dengan melakukan perhitungan secara iteratif (berulang) untuk pencarian. Berikut algoritma pencarian profit rate SkPR Griya Investa:

  1. Asumsikan profit rate adalah sebesar 1,5%
  2. Dengan profit rate sebelumnya, dapatkan laba pada bulan berikutnya
  3. Dapatkan nilai perbandingan antara laba dan modal efektif setiap bulan
  4. Jika nilai perbandingan pada bulan terakhir bernilai minus, maka balik ke langkah 1 tapi dengan profit rate yang telah dikurangi 1/2 dari nilai sebelumnya
  5. Jika nilai perbandingan pada bulan terakhir lebih kecil dari sebelumnya, maka balik ke langkah 1 tapi dengan profit rate yang telah dikurang 1/2 dari nilai sebelumnya
  6. Jika nilai perbandingan pada bulan terakhir lebih besar dari sebelumnya, maka balik ke langkah 1 tapi dengan profit rate yang telah ditambah 1/2 dari nilai sebelumnya
  7. Jika nilai perbandingan pada bulan terakhir sama atau hanya berselisih +/- 10-5 dari nilai sebelumnya, maka profit rate telah didapatkan!

Ide utama dari profit rate ini adalah, bahwa pada bulan berapapun seorang investor mulai berinvestasi, ia akan mendapatkan laba yang setara dengan investor lain yang berinvestasi di rumah yang sama, di bulan kapanpun dalam rentang masa cicilan. Dengan cara ini, akan didapatkan fairness dalam investasi.

Pada kondisi ideal, dimana cicilan berlansung lancar sampai akhir masa sesuai tenor yang telah disepakati, profit rate dipastikan akan terus sama dari bulan awal sampai akhir. Tapi jika terjadi perubahan aqad, apakah karena terjadi pelunasan dipercepat maupun karena terjadi gagal bayar yang membuat rumah dijual ke pembeli baru dengan aqad, maka profit rate bisa berubah.

 

Jual Beli Unit Investasi

Jika investor ingin menarik semua dana investasinya sebelum masa cicilan selesai, ia dapat melakukannya dengan menjual unit investasi. Harga jual per-unit ditentukan secara otomatis oleh sistem, dengan memperhitungkan sejumlah hal, yaitu:

 

1. Nilai nominal

Merupakan nilai per-unit investasi yang masih tersisa setelah dikurangi total cicilan yang telah diterima. Dana yang diterima investor dari cicilan bulanan, bisa dilihat sebagai pengembalian modal. Dengan dikembalikannya modal ini, maka berkuranglah nilai nominal sebuah unit. Pengurangan nilai nomial per-unit setiap bulan adalah sebesar:

  (Nilai cicilan - Upah penagihan) / Jumlah unit investasi

 

Contoh Kasus
Cicilan sebuah rumah adalah sebesar Rp 3.000.000,00. Upah penagihan sebesar Rp 200.000,00. Pada rumah ini terdapat 1000 unit investasi. Dengan demikian pengembalian modal setiap unit adalah sebesar: (Rp 3.000.000,00 -  Rp 200.000,00) / 1000 = Rp 2800,00. Maka perubahan nilai nominal setiap bulan adalah sebagai berikut:

  • Pada bulan ke-0, nilai nominal per-unit adalah sebesar Rp 100.000,00. (pada bulan ke-0 belum ada cicilan, sehingga nilai nominal sama seperti harga jual awal unit investasi)
  • Pada bulan ke-1 nilai nominal per-unit adalah Rp 100.000,00 - Rp 2800,00 = Rp 97.200,00
  • Pada bulan ke-2 nilai nominal per-unit adalah Rp 97.200,00 - Rp 2800,00 = Rp 94.400,00
  • Pada bulan ke-3 nilai nominal per-unit adalah Rp 94.400,00 - Rp 2800,00 = Rp 91.600,00
  • dan seterusnya...

Pada bulan terakhir masa cicilan nilai nominal akan menjadi nol, yang berarti syirkah tidak memiliki kepemilikan lagi di rumah itu. Rumah telah sepenuhnya menjadi milik pembeli.

Dengan cara perhitungan seperti ini, pada bulan tertentu, akan tercapai kondisi dimana nilai nominal menjadi minus. Ini berarti telah tercapai BEP (break event point), yaitu kondisi dimana investor telah menerima seluruh modalnya pada rumah itu. Dalam perhitungan bagi hasil, nilai nominal tidak boleh bernilai minus, karena akan membuat nilai bagi hasil menjadi minus, yang tentunya tidak benar. Untuk membuat nilai nominal tidak bernilai minus, maka nilai nominal diset dengan nilai modal yang berasal dari akumulasi laba yang terus dikelolakan. Ini akan diperjelaskan pada penjelasan selanjutnya.

 

2. Akumulasi laba

Laba atas modal efektif pada bulan berjalan adalah sebesar: modal efektif x profit rate. Misalnya modal efektif pada bulan berjalan adalah sejumlah Rp 200.000.000,00 dengan profit rate 1,5%. Maka nilai laba adalah sebesar Rp 3.000.000,00 (yaitu: Rp 200.000.000,00 x 1,5%).

Pada setiap pencairan atas cicilan bulanan, dana yang diterima investor terhitung sebagai pengembalian modal.  Adapun laba untuk bulan itu tidak bisa diberikan, karena dana cicilan bulanan hanya cukup untuk mengembalikan modal. Sebagai kompensasinya, laba tersebut terus dikelola di rumah tersebut, untuk akhirnya bisa diterima investor setelah seluruh modal dikembalikan. Setiap bulan laba ini akan terus diakumulasi, hingga menjadi modal tersendiri yang akan terus membesar.

Misalnya, melanjutkan contoh di atas, pengembalian modal setiap bulan sebesar Rp 2.800.000,00. Sisa sebesar Rp 200.000,00 digunakan sebagai upah atas jasa penagihan oleh pengelola. Artinya pada bulan-bulan awal uang cicilan akhir habis untuk membayar pengembalian modal dan upah pengelola. Nilai laba yang sebesar Rp 3.000.000,00 tidak bisa lagi dibagikan. Dalam sistem bagi hasil Griya Investa, nilai laba ini terhitung sebagai laba yang terus diputarkan dan diakumulasi hingga akhirnya akan dibagikan setelah seluruh modal diterima. Pada contoh ini, di bulan pertama akan terhitung ada laba sebesar Rp 3.000.000,00 yang terus diputarkan. Pada bulan berikutnya, akumulasi laba yang dikelola menjadi Rp 6.000.000,00, dan begitu seterusnya.

 

3. Akumulasi laba majemuk

Seperti telah dijelaskan di atas, laba di bulan-bulan awal akan terus dikelola sebagai sebuah modal yang terus membesar. Modal atas laba yang terus diputarkan ini juga berhak atas laba yang dihasilkan. Laba atas laba yang dikelolakan kembali ini disebut dengan laba majemuk. Nilai laba majemuk didapatkan dengan mengali akumulasi laba dan akumulasi laba majemuk di bulan sebelumya dengan profit rate. Dengan menggunakan contoh sebelumnya, akumulasi laba majemuk dihitung sebagai berikut:

  • Pada bulan ke-1, laba pada bulan sebelumnya masih belum ada, karena cicilan belum diterima. Maka laba majemuknya tidak ada.
  • Pada bulan ke-2, laba pada bulan sebelumnya (bulan ke-1) adalah Rp 3.000.000,00. Maka laba majemuk adalah sebesar Rp 45.000.00.
  • Pada bulan ke-3, laba pada bulan sebelumnya (bulan ke-2) adalah Rp 6.000.000,00. Maka laba majemuknya adalah sebesar akumulasi laba di bulan ke-2 ditambah akumulasi laba majemuk pada bulan ke-2, semua nilai ini dikali dengan profit rate. Sehingga menjadi: (Rp 6.000.000,00 + Rp 45.000.00) x 1.5% = Rp 90.675,00
  • Laba majemuk pda bulan ke-4: (Rp 9.000.000,00 + Rp 45.000.00 + Rp 90.675,00) x 1.5%
  • Demikian seterusnya.

Hal penting yang dapat terlihat disini adalah bahwa laba yang terus dikelola karena tidak bisa langsung dibagikan, akan diperlakuan sebagai modal yang juga berhak mendapatkan laba. 

 

Laba Tertahan

Dengan fakta bahwa pada masa-masa awal laba tidak bisa dibagikan pada para investor, kita memberikan istilah pada laba seperti nama laba tertahan.

 

Harga Jual Unit

Setelah memahami 3 nilai di atas (nilai nominal, laba dan laba majemuk), selanjutnya kita dapat mengetahui berapa harga jual sebuah unit. Ketika sebuah unit dijual, investor penjual harus mendapatkan modal yang masih tersisa pada rumah itu (nilai nominal) dan laba tertahan. Sehingga rumus harga jual unit adalah:

                     harga jual = nilai nominal + akumulasi laba + akumulasi laba majemuk (masing-masing dihitung sesuai nilai pada bulan berjalan)

Formulasi harga jual di atas akan menjamin investor penjual dan pembeli mendapatkan keuntungan yang setara, pada bulan kapanpun unit diperjual belikan. Selaras dengan apa yang dijelaskan pada konsep profit rate, forumulasi harga jual ini menjadmin profit rate setiap bulan akan sama. 

 

Simulasi

Nilai-nilai yang digunakan pada contoh-contoh di atas bukanlah contoh ril. Nilai itu digunakan agar lebih mempermudah Anda memahami contoh kasus perhitungan sistem bagi hasil ini. Untuk melihat contoh ril perhitungan bagi hasil silahkan lihat simulasinya pada halaman simulasi.

 

Urutan transaksi

Urutan transaksinya adalah sebagai berikut:

  1. Calon pembeli mendatangi developer yang memiliki kavling siap jual dan bersedia membangun rumah sesuai
  2. Calon pembeli mengajak teman-temannya bermusyarakah sesuai skema SkPR Griya Investa untuk membeli kavling dan membangun rumah tersebut
  3. Setelah selesai dibangun, rumah disewakan dan atau dijual secara cash atau bertahap kepada salah satu syarik, diproritaskan pada calon pembeli awal
  4. Cicilan bulanan akan dibayarkan dengan pola berikut:
  5. Pertamanya uang cicilan digunakan untuk membayar sewa, sesuai kewajiban yang harus dibayarkan dikurangi porsi sewa yang menjadi hak investor yang sekaligus menjadi penyewa
  6. Sisa dari uang cicilan akan digunakan untuk membeli porsi kepemilikan
  7. Uang cicilan akan diberikan kepada para investor setelah dikurangi fee penagihan cicilan pagi pengelola
  8. Setelah rumah dimiliki 100% oleh si pembeli, maka berakhir pulalah hak para syarik lain pada rumah itu

 

Peran Griya Investa

Dalam skema syirkah kepemilikan rumah ini Griya Investa berperan sebagai fasilitator yang mempertemukan semua pihak yang terkait, yaitu: developer, pembeli dan para investor. Selain itu, Griya Investa juga berperan melakukan penagihan atas cicilan bulanan setiap rumah dan membagikannya pada setiap investor di rumah terkait. Atas 2 peran ini Griya Investa berhak atas upah pada setiap perannya, yaitu:

1. Upah sebagai fasilitator syirkah

Upah ini diambil dari jasa konstruksi yang didapatkan oleh developer. Nilai ini ditentukan berdasakan negosiasi antara developer dan Griya Investa.

2. Upah atas jasa penagihan cicilan

Upah ini ditentukan saat aqad musyarakah mutanaqishah disepakati. Upah ini diambil dari cicilan bulanan sebelum dibagikan kepada para investor.

 

Pajak SkPR Griya Investa

Pola penjualan rumah dengan sistem SkPR Griya berbeda dari pajak pada penjualan rumah dengan KPR biasa, khususnya terkait rumah yang dibeli dengan kondisi indent. Seperti dijelaskan pada bagian penentuan kebutuhan investasi, dana untuk pembelian material berasal dari pembeli yang notabene berbentuk syirkah. Karena itu, pajak penjualan rumah hanya dikenakan terhadap harga kavling dan jasa konstruksi, tanpa mengikutsertakan harga material yang dananya bersal dari pembeli. Ini membuat pajak penjualan menjadi jauh lebih murah dibanding pajak penjualan dengan KPR konvensional. Jika porsi material bangunan mencapai setengahnya dari total membangun rumah (di luar harga kavling dan jasa konstruksi), maka pajak yang terkurangi dibanding KPR konvensional akan mencapai setengahnya juga.

 

 

Add new review

Plain text

  • Tag-tag HTML tidak diperbolehkan.
  • Alamat web dan email otomatis akan diubah menjadi link.
  • Baris dan paragraf baru akan dibuat otomatis.
CAPTCHA

Tuliskan huruf-huruf pada gambar berikut untuk memastikan bahwa Anda bukan spammer.

Keuntungan berinvestasi di Griya Investa

Investasi Anda terjamin menguntungkan dan halal

Bergabung bersama kami, bebas dunia properti dari riba

Investor, developer dan pembeli bisa saling berkomunikasi di forum Griya Investa 

ROI yang tinggi, keuntungan mencapai 1,5% setiap bulan

Komunitas yang terus berkembang, melibatkan para developer dan investor anti riba

 

Pantau investasi Anda secara dengan smartphone.

Butuh uang mendesak, investor bisa jual unit investasi dengan cepat.

Inovasi terbaru mendapatkan rumah tanpa bank.

Sistem investasi yang transparan dan profesional.

 

Tunggu apa lagi? Bergabunglah sekarang.

Untuk berkontribusi membangun dunia properti dan investasi terjamin adil dan bebas riba

  Join Griya Investa!